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5.1
ALCUNI CONSIGLI PRATICI
…e adesso è arrivato il momento di cercare…
La ricerca di fondi rustici tramite annunci
di compravendita immobiliare richiede un periodo di tempo
consistente. Esiste anche la possibilità di pubblicare
direttamente una richiesta di acquisto, chiarendo
dettagliatamente cosa si cerca specificando le proprie
disponibilità, l’eventuale possibilità di permuta con altri
valori immobiliari, le proprie esigenze in relazione
all’attività che si desidera impostare. Spesso è utile
rivolgersi ad agenzie specializzate le quali, a fronte del
servizio prestato, richiedono una percentuale che oscilla dallo
0,5 al 2% del valore dell’immobile.
Infine, quando possibile, vanno interpellate
tutte le persone di conoscenza legate al settore, come i
funzionari delle locali Organizzazioni Agricole che, il più
delle volte sanno quali aziende della zona sono acquistabili.
…inizia la visita alle aziende…
Una volta selezionate le aziende disponibili,
sarà necessario vistare tali aziende al fine di rendersi conto
dell’effettivo stato dei terreni coltivati, delle strutture
fondiarie e immobiliari, dell’ubicazione del corpo aziendale,
dello stato delle eventuali strutture di trasformazione.
Per fare ciò, specie se si è completamente
privi di esperienza e di preparazione, non sarebbe una cattiva
idea condurre con sè un tecnico locale fidato, non direttamente
interessato alla vendita, con una buona esperienza legata al
settore e che sappia vedere i reali pregi e difetti delle
aziende. Quello che è fondamentale capire è il tipo di azienda,
la sua organizzazione, le caratteristiche del terreno,
l'esistenza o meno dell'acqua per irrigare, la vicinanza o la
lontananza dalle strade provinciali e dai centri abitati, lo
stato dei fabbricati, la possibilità di ristrutturare o di
costruire, e soprattutto, se l'azienda è ben tenuta o quasi
abbandonata: quest`ultima osservazione è particolarmente
importante ai fini delle trattative sul prezzo, poiché
un’azienda evidentemente trascurata può indicare la volontà o la
necessità di vendere con urgenza. Sono proprio dei particolari
quali lo stato di manutenzione generale, la pulizia dei fossi,
la sistemazione dei terreni, la presenza di scomodi o comodi
aziendali (servitù di passaggio, presenza di oleodotti,
metanodotti, linee elettriche o telefoniche che attraversano i
terreni) ai quali l’acquirente deve porre attenzione al fine di
valutare l’effettiva obiettività della vendita oltre,
ovviamente, a proporre eventuali ribassi al prezzo richiesto.
…durante le visite aziendali tenere gli occhi
aperti per…
a)
i terreni
Per un principiante riconoscere le qualità e
le potenzialità di un terreno agrario non è facile; per questo è
consigliabile l'aiuto di un tecnico che dovrà essere in grado di
valutare lo stato dei terreni e, eventualmente, effettuare
rilievi e campionature.
Tuttavia, anche un non-agricoltore con un po'
di allenamento può giungere a distinguere un terreno da un
altro.
Semplificando, gli agricoltori parlano spesso
di terreni leggeri o pesanti. Leggerezza o pesantezza vengono
collegate alla maggiore o minore difficoltà nel lavorarli.
Il terreno migliore è
quello di medio impasto, ovvero dotato di una giusta mescolanza
delle frazioni che lo costituiscono, cioè argilla, sabbia, limo.
Per sapere se questa caratteristica è presente nel terreno che
stiamo visionando occorre effettuare un’analisi di laboratorio
che si chiama determinazione della
tessitura. In base alla tessitura,
un terreno si definisce di medio impasto (il più idoneo alla
coltivazione) quando contiene le seguenti percentuali di
elementi equamente ripartiti:
argilla 10-25%
limo 25-45%
sabbia 35-55%
Un terreno di medio impasto di pianura e per
di più irrigabile è il sogno di molti agricoltori: su un terreno
simile si possono coltivare cereali o fragole, pomodori o
soia... ma certamente non lo regaleranno. I terreni pesanti o
argillosi, generalmente appaiono più scuri e al tatto sembrano
resistenti: dopo la pioggia si trasformano facilmente in fango e
quando il sole li asciuga mettono in mostra una crosta
superficiale facilmente solcata da crepe.
I terreni leggeri sono più chiari, quando
piove non trattengono l'acqua e al tatto sono granulosi.
Attenzione, però, ai terreni troppo sabbiosi delle zone vicine
al mare; per molte coltivazioni non sono ottimali, specialmente
se, a seguito di analisi chimica degli elementi appaiono salsi,
ovvero eccessivamente salati.
Per contro, i terreni limosi appaiono di
elevata fangosità dopo le piogge, eccessivamente freddi.
Ricordiamo che i terreni
argillosi soffrono spesso di fenomeni di ristagno idrico, mentre
quelli sabbiosi manifestano tipici inconvenienti quali la
siccità. Per vedere meglio la natura e la sistemazione dei
terreni, può essere d'aiuto visitarli dopo una pioggia intensa:
forti ristagni d'acqua in pianura fanno supporre di trovarsi di
fronte a terreni pesanti, un’erosione profonda in collina fanno supporre
di trovarsi di fronte a terreni sabbioso-calcarei. Se
quest'acqua è poi presente da più giorni, è facile supporre che
non vi sia una sistemazione idraulica adeguata; quest'ultima è
fattibile a posteriori ma è costosa.
Un altro fattore da non sottovalutare durante
le visite è rappresentato dalla dotazione di sostanza organica.
La sostanza organica del terreno manifesta ottimi risultati in
fatto di ritenzione idrica, di fertilità chimica, fisica e
biologica. Un terreno è ben dotato di sostanza organica quando
contiene mediamente il 3% di humus. Un terreno dotato di buona
fertilità organica è riconoscibile per il colore tendenzialmente
bruno e la sofficità-elasticità che offre schiacciandolo nel
pugno della mano.
b)
la fertilità
Giudicare ad occhio la fertilità e la
potenzialità produttiva di un terreno non è semplice. Un terreno
dotato di buona fertilità lo si riconosce principalmente per
l’aspetto visivo (zolle di media dimensione, colore marrone
tendente allo scuro, sofficità elevata, assenza di corpi
estranei, presenza di sostanza organica non completamente
decomposta, mancanza di roccia madre affiorante, assenza di
ristagni idrici). Se durante la visita si può assistere ad una
fase di lavorazione del terreno, occorrerà valutare la forma
dell’appezzamento di terreno e l’ampiezza delle capezzagne per
agevolare l’operazione di inversione di marcia, il non eccessivo
sforzo di trazione del trattore (se sforza molto si ha
slittamento e quindi un terreno molto argilloso), la non
eccessiva plasticità del suolo che individua strati di terreno
eccessivamente compattati ed asfittici.
c)
i sassi
Nel gergo agronomico i sassi presenti nel
terreno vengono definiti “scheletro”. La presenza di scheletro
nei campi è da considerarsi un grosso svantaggio in quanto
costituisce un elemento di ostacolo alle macchine operatrici,
oltre che elemento di favore all’insorgenza di stress idrici. E’
possibile intervenire mediante macchine tritasassi in grado di
sminuzzare le pietre più grosse. Tuttavia, tali macchinari sono
estremamente costosi e richiedono elevate spese operative e di
manutenzione.
d)
le malerbe
Si cerchi infine di capire, visitando
l'azienda in epoca in cui vi sono delle colture in atto, se è
una zona facilmente invasa da erbe infestanti. Le erbe
infestanti costituiscono un forte ostacolo alla crescita delle
piante coltivate: esse infatti sono fortemente competitive in
termini di spazio, luce, acqua, elementi fertilizzanti. Sarebbe
opportuno poter distinguere tra le infestanti annuali, ovvero
non dotate di sistema radicale a bulbo o rizomatoso, da quelle
invece perenni la cui eliminazione richiede notevoli sacrifici
in termini lavorativi ed a costi elevati per il necessario
acquisto di erbicidi specifici e sistemici.
e) L’ acqua
La presenza o l'assenza dell'acqua in
un'azienda agricola è sicuramente un fattore da prendere in
seria considerazione.
Può essere dunque utile una conoscenza di
base dei livelli e della distribuzione provinciale media delle
piogge nell'arco di 5-10 anni (le hanno in generale i comuni o i
centri universitari); inoltre, l'ISTAT tiene una rilevazione
aggiornata provincia per provincia. Se, di regola, piove
soltanto nei mesi autunnali ed invernali e mai, o molto poco,
d'estate, siete allora di fronte ad una zona di clima
semi-arido, in cui, se non vi sono fonti idriche alternative
alla pioggia, si pratica un agricoltura asciutta, con colture
cioè che nascono e crescono dall'autunno all’inizio dell’estate
(frumento duro, erbai precoci, orzo precoce, avena, mais a
brevissimo ciclo vegetativo). Spesso tali colture sono meno
produttive e meno remunerative di altre più specializzate che
però necessitano dell’irrigazione.
Nei luoghi dove le piogge sono meglio
distribuite, a clima sub-umido come in molte zone del Nord
Italia, si può praticare ogni tipo di coltura (a ciclo
primaverile estivo, primizie, ortaggi, alberi da frutto) senza
servirsi dell'irrigazione; comunque, è sempre preferibile poter
contare su interventi irrigui di emergenza, nel caso di brevi ed
imprevisti periodi di siccità e, soprattutto, nei momenti
critici delle coltivazioni.
Poiché solo disponendo
di acqua sufficiente nei momenti giusti si ottengono maggiori
quantità e migliore qualità dei prodotti coltivati, è normale
che in un'agricoltura moderna e competitiva l'irrigazione svolga
una funzione determinante. Nella visita preliminare, bisognerà
dunque annotare l'esistenza o meno di impianti per
l'irrigazione, cercando anche di conoscere l'esatta
disponibilità di acqua. L'acqua può essere presa dai fiumi o dai
laghi che possono essere di proprietà pubblica; in tal caso
bisognerà conoscere quali leggi speciali ne regolano l'uso
(l'informazione è ottenibile in Comune o alla Regione);
bisognerà poi controllare se già esiste e se è ottenibile una
concessione per utilizzare l'acqua ottenuta dai pozzi (si occupa
di tali concessioni il Genio Civile). Per estrarla occorrono
pompe che possono funzionare sia elettricamente che a gasolio
(queste ultime hanno spesso costi di esercizio maggiori). Ci
possono essere nell'azienda acquedotti o canali; anche per
questi dovranno controllarsi le leggi speciali che li riguardano
e conoscere i canoni dovuti per l'acqua che verrà utilizzata
(presso il Comune, la Regione e i vari Consorzi). Infine, soprattutto nelle zone
collinari, possono esserci dei laghetti artificiali che
raccolgono e trattengono l'acqua piovana e sono costruiti
dall'agricoltore stesso con dighe in terra di modeste dimensioni
e di costo relativo. Se nessuna di queste fonti idriche esiste
nell'azienda che si sta osservando, bisognerà cercare di sapere
se nelle zone confinanti sono state scoperte falde di acqua
rilevanti.
f) L’ organizzazione aziendale, le strutture,
i macchinari ed il bestiame presenti
La vendita di un’azienda
può essere a cancelli chiusi o aperti. Nel primo caso tutte le
macchine, le strutture mobili, il bestiame, e talvolta i
raccolti esistenti, divengono al momento dell'acquisto proprietà
dell'acquirente, mentre nel secondo caso il venditore può
disporre a suo piacimento di tali beni (naturalmente, se vuole,
può offrirli al compratore).
Nel caso si volesse acquistare la totalità, o
parte dei macchinari e del bestiame esistente, sarà bene farsi
consigliare da esperti al fine di ottenere stime precise circa
il reale valore di mercato, ad esempio chiedendo informazioni
presso i costruttori presenti in zona che conoscono il valore
dell’usato, pagando così prezzi convenienti. L'acquisto di
macchinari o bestiame dovrebbe essere, oltre che al prezzo,
legato anche al tipo di gestione aziendale che si sta
progettando.
E' evidente, infatti, che non converrà
acquistare una raccoglitrice d'uva automatica se i propositi
sono di eliminare i vigneti; né si terranno vacche da latte non
selezionate e poco produttive se si sogna una stalla da latte ad
alta genealogia e produzione. Insomma, con lo stesso occhio
attento con cui si è osservata la qualità e l'esposizione dei
terreni, la presenza e la disponibilità dell'acqua, si dovrà
considerare qualsiasi struttura, macchine e bestiame, che
vengono offerti. In particolare, si dovrà verificare che la
dotazione di macchinari presente sia realmente adeguata e
dimensionata alla realtà produttiva aziendale. Una perizia sul
buono o cattivo stato delle macchine e quindi del loro reale
valore sul mercato dell'usato, è ottenibile da meccanici di
fiducia o da quelli dei centri di rivendita (privati, Consorzi
Agrari, Cooperative).
Per giudicare il bestiame si potrà richiedere
l'aiuto di un veterinario, che, sicuramente, saprà dare un
parere sul loro stato di salute e probabilmente ne conoscerà il
valore commerciale; in alternativa ci si potrà rivolgere alla
locale Associazione Allevatori o controllare i listini
zootecnici dei giornali economici o del settore.
In un'azienda frutticola si guarderà all'età
delle piante, alle varietà utilizzate (che siano quelle
richieste dal mercato) e si dovrà vedere se gli impianti sono
fatti con tecniche razionali (sistemi moderni di irrigazione,
possibilità di raccolta automatica). In un'azienda zootecnica si
osserverà lo stato dei fabbricati, le stalle, la sala di
mungitura, i boxes per i vitelli, e si dovranno anche valutare
tutti i macchinari, più o meno fissi, come mungitrici elettriche
e frigoriferi per il latte, mulini per preparare in azienda le
farine e silos per conservarle, capannoni per il riparo del
fieno dalle piogge invernali. In un'azienda orticola organizzata
per produrre primizie in serra, si noterà il tipo e la
funzionalità dell'impianto per irrigare, lo stato della serra e
degli impianti per riscaldarla. In un'azienda viticola andranno
controllati il tipo e l'età dei vigneti, il loro stato
vegetativo e produttivo; se poi si volesse vinificare in azienda
si vedrà pure l'organizzazione e la grandezza della cantina. In
un'azienda cerealicola, si dovrà avere un occhio particolare per
la sistemazione idraulica dei terreni. Per un’azienda
frutticola, invece, sarà necessario controllare lo stato
produttivo delle piante, la rispondenza delle varietà impiantate
con le richieste di mercato, la presenza di magazzini di
frigoconservazione o la possibilità di condizionarle in
strutture collettive, l’impianto di selezione-confezionamento e,
per tutte, la possibilità di collocare la merce in breve tempo
sul mercato.
In tutti i tipi di aziende si considererà con
attenzione la qualità e la quantità dei fabbricati utilizzabili
sia per immagazzinare i vari prodotti, gli antiparassitari, i
concimi o le varie attrezzature, sia per ospitare i dipendenti.
g) la casa
Naturalmente, tra i vari fabbricati, una
maggiore attenzione verrà data alla futura abitazione. In
un'azienda agricola può esistere già una casa padronale vera e
propria, costruita a questo scopo o ristrutturata; in tal caso,
basterà confrontare l'abitabilità con le proprie esigenze
familiari. Va poi revisionato il tetto (rifarlo è costosissimo),
correre ai ripari per l'eventuale presenza sui muri di tracce di
umidità, entrambi problemi assai frequenti nelle case di
campagna.
Se la casa padronale non esiste già, si
potrebbe pensare alla ristrutturazione di altri fabbricati (ex
abitazioni di dipendenti, stalle abbandonate, magazzini,
ecc...).
Per le abitazioni dei dipendenti valgono
tutte le considerazioni di cui sopra: se invece ci si vuole
creare una casa confortevole da altri fabbricati si dovranno
esaminare le leggi comunali o regionali a riguardo. Se nella
zona le ristrutturazioni sono ammesse, si dovrà contattare un
tecnico (architetto, ingegnere o geometra) per preparare un
progetto dettagliato da presentarsi in comune e in certe
regioni, alle associazioni inter-comunali.
Un'ultima soluzione, laddove le procedure
amministrative lo consentono, è di costruire la casa ex-novo.
Nel caso in cui lo scopo finale sia quello di
ricorrere ad attività di accoglienza quali l’agriturismo, il bed
and breakfast o similari, la struttura abitativa assume
un’importanza ancora maggiore. In questo caso, infatti,
occorrerà valutare la predisposizione della struttura ad
accogliere gli ospiti, le tubature dovranno essere
sufficientemente adeguate, l’impianto elettrico dovrà essere a
norma di legge; inoltre ci si dovrà adeguare anche a disporre di
un’area sufficientemente ampia per gli arrivi e le partenze in
auto e di garage per il riparo delle vetture degli ospiti.
Infine, a titolo puramente estetico, sarà buona cosa tenere
conto degli aspetti architettonici in grado di impressionare
positivamente i visitatori (favorire, anche durante la fase di
ristrutturazione, gli archi in mattoni a vista, le
terrazze, le eventuali opere murarie antiche, ecc.).
Indice
PREMESSA
1.L’IMPRENDITORE AGRICOLO
2. I FATTORI DELLA PRODUZIONE
3. LE SCELTE DELL’ IMPRENDITORE
3.1 COSA PRODURRE
3.2 COME PRODURRE
3.3 QUANTO PRODURRE
4. IL BILANCIO DELL’AZIENDA AGRARIA
4.1 IL BILANCIO DELL’AZIENDA AGRARIA
5. CONSIGLI PRATICI
5.1 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.2 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.3 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.4 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.5 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
6. OPPORTUNITA’ DI FINANZIAMENTO
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